什么是SBIST？

特定受益证券发行信托（SBIST）是一项房地产投资模式，为在日本购买房地产的外国个人和企业投资者提供节税优惠。

目前，外国投资者投资日本房地产最常见的两种方式是GK-TK模式和直接投资。不过，GK-TK模式要求投资者成立一家公司，并对所有分配利润征收20.42%的预扣税以及各种专业费用。直接投资的税率为40%，几乎是GK-TK模式的两倍。

我们的SBIST模式则不一样。它不需要成立公司，因此无需缴纳日本的法人税。此外，投资者通过该模式进行投资的程序也比GK-TK模式简单。此外，如果客户满足所有适用条件–包括提交申请享受税收协定优惠的表格以及每年将几乎所有利润转移到国外–根据日本与投资者居住国之间的税收协定，利润分配的税率可降至15%，甚至10%。

不同房地产投资模式的征税

直接投资

40

%

GK-TK

20.42

%

SBIST

10

%

–

15

%

举个例子，约1.1亿日元的投资在几个月后出售土地时获得了1,300万日元的利润。如果日本个人投资者进行类似的投资，将被征收约520万日元的所得税。而使用SBIST模式的外国个人投资者可将预扣税减至约130万日元，从而可以保留更多的利润。

SBIST是一项极具吸引力的模式，可为个人和公司外国投资者提供显著的税收优惠。

SBIST模式的七个阶段

目前，通过SBIST模式进行投资的大多数客户都是居住在中国大陆、香港、澳门、台湾和新加坡的海外投资者。当然，我们也向居住在其他国家的投资者提供这一模式，只要这些国家与日本有外交关系和税收协定。

SBIST模式，从投资者与我们公司进行初步咨询开始到他们从投资中获利，分为七个阶段。我们感谢所有潜在投资者在每个阶段的合作。

1

进行合同前审查

加施德环球信托的负责人与感兴趣的投资者会面，应对他们的顾虑，并在他们投资SBIST模式之前做好充分准备。我们还需要进行反洗钱检查。 了解更多

2

签署基本资金信托协议

一旦有兴趣的投资者的身份得到确认，且投资者对SBIST模式有了清晰的了解，将会签署所有必要的合同和协议。 了解更多

3

将信托资金存入信托账户

加施德环球信托以投资者的名义开立信托账户后，投资者存入自己想投资的金额。 了解更多

4

购买房地产

我们可以向投资者推荐有吸引力的房产，然后由投资者告诉我们自己想把钱投到哪里。 了解更多

5

纳税和缴纳公共费用

当投资者投资一处房产时，需要缴税，包括对赚取的利润缴税。投资国不同，税率也不同。 了解更多

6

接收和转移利润

提交税收协定通知表后，投资者就有资格从其投资中获得利润，并且必须在SBIST财政年度结束时将至少97.5%的利润转移到日本境外。 了解更多

7

再投资或退出SBIST模式

利润分配后，投资者可以与加施德环球信托的负责人讨论新的SBIST项目。 了解更多

SBIST — Phase 1

进行合同前审查
Important information

投资时的主要风险
以下记载与SBIST投资相关的主要风险。然而，这些并不是涵盖所有风险的清单，可能存在下述之外的其他风险。如果这些风险成为现实，SBIST投资者可能蒙受损失，如SBIST受益权价格下跌、从SBIST受益权获得的收益减少，或从SBIST受益权获得的利润低于初始金钱信托的金额（本金）。

  1. 投资对象不动产相关风险
    • 由于SBIST是以价格波动的日本国内房地产为投资对象，而房地产市场的波动可能会导致价值下降，从而造成投资本金的损失。
    • SBIST的收益取决于投资对象房地产的收益，因此会随投资对象房地产的租金水平和空置率等而波动。而SBIST的支出也取决于投资对象房地产的支出，因此会随投资对象房地产的维修费用和灾害等造成的损失等而波动。
  2. SBIST受益权相关风险
    • 未经受托人事先同意，SBIST受益权无法转让。此外，由于SBIST受益权不在证券交易所上市，因此即使您试图出售SBIST受益权，也有可能无法在您希望的时间以您希望的方式出售。
    • 对于SBIST的受益权，不保证信托红利和本金赎回的存在、金额及其支付
  1.  

客户负担的手续费、报酬及其他费用
进行SBIST投资时，客户负担以下手续费等。

  • 签订信托合同时的手续费：初始金钱信托金额的0.2%
  • 购买投资对象不动产时的手续费：投资对象不动产购买价的0.1%
  • 运营管理手续费（年）：初始金钱信托金额的0.1%
  • 出售投资对象不动产时的手续费：投资对象不动产销售价格的0.1%

※除上述外，根据具体的投资情况您还可能负担其他费用。