什麼是SBIST？

特定受益證券發行信託（SBIST）是一種不動產投資模式，為在日本購買不動產的外國個人和企業投資人提供節稅效果。

目前，外國投資人投資日本的不動產時，最常見的兩種方式是GK-TK模式和直接投資。不過，GK-TK模式要求投資人要成立公司，並對所有分配的利益徵收20.42%的預扣稅以及各種專業費用。直接投資的稅率為40%，幾乎是GK-TK模式的兩倍。

我們的SBIST模式則不一樣。它不需要成立公司，因此無需繳納日本的法人稅。此外，投資人透過該模式進行投資的程序也比GK-TK模式簡單。此外，如果客戶符合所有適用條件，此條件包括提交申請享受租稅協定優惠的表格以及每年將所有利益大多轉移到國外，則根據日本與投資人居住國之間的租稅協定，利益分配的稅率可降到15%，甚至10%。

不同不動產投資模式的課稅

直接投資

40

%

GK-TK

20.42

%

SBIST

10

%

–

15

%

舉例來說，約1.1億日幣的投資在幾個月後出售土地時獲得了1,300萬日幣的利益。如果日本個人投資人進行類似的投資，將被課徵大約520萬日幣的所得稅。而使用SBIST模式的外國個人投資人可將預扣稅減少大約130萬日幣，從而可以保留更多的利益。

SBIST是一種極具吸引力的模式，可為個人和企業外國投資人提供顯著的稅收優惠。

SBIST模式的七個階段

目前，透過SBIST模式進行投資的客戶大多數都是居住在中國大陸、香港、澳門、臺灣和新加坡的外國投資人。當然，我們也有向居住在其他國家的投資人提供這一種模式，只要這些國家與日本有邦交和租稅協定即可。

SBIST模式，從投資人與我們公司進行初步諮詢開始到他們從投資中獲利為止，分為七個階段。我們感謝所有潛在投資人在每個階段的合作。

1

進行簽約前的審查

加施德環球信託的負責人員會與感興趣的投資人會面，就他們的擔憂採取應對，並在他們投資SBIST模式之前做好充分準備。我們還需要進行反洗錢檢查。 瞭解更多

2

簽訂金錢信託基本契約

一旦有興趣的投資人的身份經過確認，且投資人也清楚瞭解SBIST模式後，將會簽署所有必要的契約以及合意書。 瞭解更多

3

將信託資金存入信託帳戶

加施德環球信託以投資人的名義開立信託帳戶後，投資人便存入自己想投資的金額。 瞭解更多

4

購買不動產

我們可以向投資人推薦有吸引力的不動產，然後由投資人告訴我們自己想把錢投資到哪裡。 瞭解更多

5

納稅和繳納公共費用

當投資人投資一處不動產時，就需要繳稅，包括對其所賺取的利益繳稅。投資的國家不同，稅率也會不同。瞭解更多

6

接收和轉移利益

提交租稅協定通知表後，投資人就有資格從其投資中獲取利益，並且必須在SBIST財政年度結束時將至少97.5%的利益轉移到日本境外。瞭解更多

7

再投資或退出SBIST模式

利益分配後，投資人可以與加施德環球信託的承辦人員討論新的SBIST專案。瞭解更多

SBIST — Phase 1

進行簽約前的審查
Important information

投資時的主要風險
以下是記載與投資SBIST有關的主要風險。然而，這些並不是涵蓋所有風險的清單，可能會存在下述以外的其他風險。如果這些風險中的任何一個成為現實，SBIST投資人可能會蒙受損失，例如SBIST受益權的價格下跌、從SBIST受益權收取的收入減少、或從SBIST受益權獲得的利益低於最初金錢信託的金額（本金）。

  1. 與投資標的不動產相關的風險
    • 由於SBIST是以價格會有波動的日本國內不動產作為投資標的，而不動產市場的波動可能會導致SBIST的價值下降，從而造成投資本金的損失。
    • SBIST的收益是取決於投資標的不動產的收益，因此會隨投資標的不動產的租金水平和空置率等因素而產生波動。而SBIST的支出也取決於投資標的不動產的支出，因此會隨投資標的不動產的維修費用和災害等造成的損失等而產生波動。
  2. 與SBIST受益權相關的風險
    • 未經受託人事先同意，SBIST受益權即不得轉讓。此外，由於SBIST受益權並未在證券交易所上市，因此即使您試圖出售SBIST受益權，也有可能無法在您希望的時間以您希望的方式出售。
    • 對於SBIST的受益權，不保證信託紅利和本金贖回的存在、金額及其支付。
  1.  

客戶負擔的手續費、報酬及其他費用
進行SBIST投資時，客戶需負擔以下手續費等。

  • 簽訂信託契約時的手續費：最初金錢信託金額的0.2%
  • 購買投資標的不動產時的手續費：投資標的不動產購買價格的0.1%
  • 運營管理手續費（年）：最初金錢信託金額的0.1%
  • 出售投資標的不動產時的手續費：投資標的不動產銷售價格的0.1%

 

※除上述費用外，根據具體投資情況，您可能還會負擔其他費用。