CGEP Cross-Border Escrow
2. サービスによる新しい
クロスボーダーの不動産取引
そこで、当社は新しい方法を提案します。
当社との信託契約を事前にご締結いただき、売買契約締結前または引渡前までに当社の倒産隔離されたエスクロー口座に所定の金額をご入金いただきます。そうすることで、売買契約締結や不動産の引渡しと同日付で、売主様に対し当社が買主様に代わって各資金をお振込みし、同時履行を可能にします。このサービスが、当社のCGEPを利用したCross-Border Escrowサービスになります。
※倒産隔離口座とは
倒産隔離口座とは、取引資金を受託者自身の財産とは明確に分別して管理し、関係当事者の倒産リスクから資金を隔離・保護する仕組みです。
・受託者が倒産した場合：信託法上、信託財産は受託者の固有財産とは別個の財産として扱われ、破産財団に組み入れられることはありません。これにより、預託された資金は受託者の債権者からの差押え等の影響を受けず、受益者のために保全されます。
・委託者（買主）が倒産した場合：信託財産は委託者の一般財産とは切り離されて管理されるため、原則として委託者の破産手続の対象外となります。
このように倒産隔離口座は、取引当事者双方の信用リスクを抑制し、不動産取引や高額決済における資金安全性を高い水準で確保するための重要な基盤となっています。
キャストグローバル信託のエスクローサービスを用いた場合
ポイント
- 買主様と信託会社で事前に信託契約を締結し、売買代金等を倒産隔離された口座に信託します。
- 各専門家と連携して、決済日当日に資金の移動を確実に行います。
- 仲介手数料や登記費用等、購入物件にまつわる各費用の送金についても、まとめて行います。
- 専門家監修のもと、厳密なマネーローンダリングチェックを行います。
CGEP Cross-Border Escrowサービスにおいては、ご購入される不動産の手付金や売買代金の他、当該不動産の購入に関わる支払い（仲介手数料や登記費用等）についても承ります2。
CGEP Cross-Border Escrowサービスの特徴：
- グループ内の各専門家のサポートのもと、海外投資家のKYC・マネー・ローンダリングチェックのノウハウが蓄積されているため、関係当事者の皆様におかれましては、安心してサービスをご利用いただけます。また、CGEP Cross-Border Escrowサービスでは、事前に手付金や売買代金が当社のエスクロー口座に入金されます。このことは、売主様や不動産仲介担当者様にとっても、資金が決済日当日まで届くかわからないという不安を解消する大きな安心につながると考えます。
- 当社は、管理型信託会社として関東財務局への届け出を行っており、資金の送金などは指図権者の指図に基づいてのみ行われます。
※指図権者は、基本的には委託者になっていただきますが、委託者の指定する方が指図権者になることも可能です。 - 倒産隔離口座を利用した金銭の預かりにより、金銭の信託後、万が一当社が破産や民事再生を受けたとしても、お客様の資金は満額保護される対象となります。
CBEPサービスご利用までの流れ
1. 当社へのお申込み
- お申し込みは、Emailや不動産仲介業者様を通じ、ご連絡ください。
- お申し込み時必要書類（一部）
・顧客カード（お客様自身にフォームにご入力いただきます）
・身分証明書（運転免許証、パスポート等）
・身分証明書にご住所が記載されていない場合、ご住所の記載のある書類（公共料金の請求書や領収書など）
・すでに購入物件が決定している場合は不動産売買契約書の写し
・お申し込みをされる方が法人である場合は、同法人の登記情報
・担当司法書士の連絡先
*2 当該不動産の購入に関わる支払いか否かの判断は、当社内で審査をさせていただきます。
*3 信託受託時の日本円の金額での保護になるため、為替による変動リスクまでを保護するものではございません。
※上記書類等をご提出後、審査内容によっては追加資料をお願いする場合がございますので、あらかじめご了承くださいませ。
2. 受託審査（1週間～1か月）
当社は、厳格なマネー・ローンダリングおよびテロ資金供与対策を行っております。
3. 受託審査の結果のお知らせ
受託審査の結果、特段問題がなければ、信託契約の締結へと進めさせていただきます。
4. 信託契約時面談
この面談で、信託契約内容の説明等を行います。信託契約時には、以下の書類のご説明をさせていただきます。
・不動産売買代⾦保全⾦銭管理処分信託契約書
・個⼈情報に対する当社の利⽤⽬的のご案内兼同意書
・商品説明書（信託業法第25条書面）
・信託契約締結時交付書面（信託業法第26条書面）
5. 信託契約後、ご入金口座のご案内
振込手数料や為替手数料は、お客様のご負担にてお願いしております。
なお、ご入金いただく金額は、売買代金や仲介手数料などの諸費用を含めた金額に加え、不測の事態に備えて、いくらかの余剰金も含めてご入金いただきます。
ご入金いただく金額は、その余剰金を含めて送金のご案内書に明示しますので、信託契約時にまとめてご確認くださいませ。
6. ご入金後
信託金銭預かり後は、信託金銭として預かった旨の受領書の発行サービスも行っております（手付金預かり時等）。
7. 指図書のご用意
お預かりした資金のうち、売主様をはじめどこにおいくらお振込みをするか、指図書という書面をご作成いただき、当社宛にご指示いただきます。作成後の指図書については、当社で厳重にチェックし、間違いが起こらないようサポート体制が整っておりますのでご安心くださいませ。
8. 不動産引渡時
担当司法書士から資金送金の連絡をいただいた後、指図書に示された送金先に、その日のうちに送金手続きをします。
9. 登記手続完了
登記手続きの完了確認ができた後、信託いただいた金銭で余剰が出た場合は、返金手続きをさせていただきます。また、当該余剰金額を含め、今回のお手続きで金銭をいくらどのように支払ったかの明細をご用意いたしますので、同明細にご確認いただいた旨の電子署名を頂き、一連のエスクロー手続きは終了となります。
*4 通常、エスクローサービスご利用の際の信託金銭は少し余裕をもってご入金をいただいております。これは、各支払先への振込手数料やお引渡し時の不測の出金が必要になった場合などを想定し、確実に不動産のお引渡しができるようにするためです。
当社のCGEP Cross-Border Escrowサービスの料金について：
- 信託契約時報酬：信託金額の0.1%に相当する日本円（最低金額、300,000円）
- 追加信託報酬：追加信託金額の0.1%に相当する日本円（最低金額、100,000円）
- 信託金銭保管報酬：信託保管期間1か月以上の場合、信託金額の0.1%の日割り計算（ただし、日割り計算前の年額最低金額は10万円）
- 指図受領および支払時：2回目の指図受領および支払発生時 定額30,000円加算
※(1)および(2)にはそれぞれ1回分の指図受領および支払い手数料が含まれております。
その他、以下のような場合等、エクストラチャージをいただく場合がございます。
Ex: 信託契約いただく当事者の方が複数人いらっしゃる場合や、ご本人様確認の際の実質的支配者の特定まで複数の法人を経由する場合、資金スキームの内容によっては、信託報酬の料率が増加する場合がございます。
不動産売買決済のそれぞれのリスク表
| コスト | 法的リスク | 時間 | |
|---|---|---|---|
| 法人設立 |  |
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| 弁護士預かり |  |
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| 仲介業者預かり | |
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| 知人預かり | |
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| CGEP | |
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当社のCGEP Cross-Border Escrowサービスをご利用いただいた実例：
1. 日本の法人を設立したものの、日本国内の銀行での口座開設が間に合わなかった事例
本件は法人設立およびエスクローサービスを複合してご利用いただいた事例になります。
実際に資金を出されるお客様（ここでは「A様」と表記します）は、日本の都内に土地をご購入予定でした。A様は、X社という法人を売買契約に先んじて日本国内に設立しておられましたが、日本国内での口座開設が間に合わず、当社エスクローサービスをご利用されることになりました。なお、X社の設立にあたっては、A様が100％株式を保有する、Y社というBVI法人が発起人となって設立がなされました。
概略図
設立会社は、日本の銀行口座開設が間に合いませんでした。そのため、100％親会社であるY社との間で、金銭消費貸借契約を締結し、貸付金をエスクロー口座に直接入金し、その後エスクロー口座から売主様に売買代金のお支払いをして、不動産名義を取得した事例になります。
信託会社がマネー・ローンダリングチェックやご本人様確認などを行った結果、海外法人である買主様の実質的支配者が同一であること、金銭の出どころなどが明確になり、本お取引における買主様や売主様にとって、以下のようなメリットが生じたと考えます。
買主様
- 日本国内での銀行口座の開設が間に合わなかったが、日本の商習慣における同時履行により、不動産を適切な時期に購入することができた。
- 専門家のサポートもあったため、スキームにおける法的リスクを排除して進めることができた。
売主様
- 海外の法人が相手であったが、通常通り引渡しと支払いが同時履行され、特別なリスクを取らずに取引を終えることができた。
- 信託会社のマネー・ローンダリングチェックを経由しているため、買主の素性を必要以上に心配する必要がなくなった。
- 事前にエスクロー口座に資金が入金されていることを確認できたことは、何よりも安心材料になった。
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