CGEP Cross-Border Escrow
１. 非居住者向け決済サポート
本サービスは、非居住者投資家や外国法人が日本の不動産を購入される際におけるクロスボーダー取引ならではの課題を、CGEPを利用して解決します。
海外の投資家等の従来の不動産取引の方法
本サービスの詳細を説明するにあたり、日本の不動産取引の特徴を理解する必要があります。
日本の不動産取引においては「同時履行」がキーワードになります。
一般的な不動産取引の流れ
特徴
- 手付金と契約締結は同時履行
- 引渡しと残代金支払いは同時履行
- 不動産の買付申込
- 諸条件調整
- 成約 売買契約締結⇔手付交付（同時履行）
- 買主側：資金調達
- 売主側：諸条件の調整（測量、担保抹消等）
- 引渡日当日 売買代金支払⇔引渡し（同時履行）、登記申請
- 登記完了
ここで、３および５において、買主様は手付および残代金を同日付で売主様にお支払いする必要があります。しかしながら、海外の投資家においては、日本国外からの送金になるため、大半の投資家は同日付の支払が困難になります。
この同時履行の問題を解消する際に、従来は以下のような方法がとられていました。
1. 法人を設立して不動産を取得する方法
手順
- 専門家（弁護士、司法書士や税理士）に法人設立の相談
- 定款作成
- 出資金払い込み
- 設立登記申請
- 登記完了
- 口座開設申し込み
- 口座開設
*1 売買契約を交わす時に、買主から売主に渡す金銭のこと。
特に法律で定めがあるわけではありませんが、商習慣上一般には売買代金に対し、10％～20％以内となっています。
メリット
- 非常に厳しい条件をクリアする必要がありますが日本の銀行口座の開設ができる可能性があります。
- VISA（経営管理・高度人材）取得をするための有効な手段になりえます。
- 個人で購入するよりも、各種税務面で節税ができる可能性があります。
個人の場合
物件保有時：収受する賃料収入等に対し20.42％の源泉税あり。海外個人投資家は賃料収入および関連費用について、確定申告・納税義務あり。最高45％の累進課税。
物件売却時：売却代金の10.21％の源泉税がかかります。
個人投資家は売却益につき、確定申告により、下記の通りの納税義務が課されます。
長期譲渡所得の場合：15.315％
短期譲渡所得の場合：30.63％
法人の場合
物件保有時、物件売却時ともに
税率：法人税の基本税率 + 地方税
法人税の基本税率：23.2%
地方税：約12%
合計：約35.2%
デメリット
- 日本の法人税法、所得税法、相続税法、地方税法、租税特別措置法等の各租税法の適用がされます。実際にお住まいになられる、別荘として使用する場合などは、デメリットが目立つかもしれません。
- 専門家コストが生じます。手続費用として50万円～100万円程度（専門家によりますが、主に資本金の額や役員の構成等により増減）。
- 時間がかかります。
・設立登記手続き：約1か月～2か月
・口座開設手続き：約1か月～2か月（開設できないリスクもある） - 2025年12月現在、各金融機関においてはマネー・ローンダリング対策のため、口座開設審査をより厳格にしている傾向にあります。または口座開設ができたとしても、海外からの送金受入れをしないというお取り扱いがあることも確認ができております。
法人設立を行って不動産を購入するという方法について、税務面に関しては、現状もメリットは存在するものの、設立後の運営については口座開設が難しくなっているなどの点から、実質的に稼働させることができないという状況に陥るリスクも存在していると言えます。
2. 弁護士の預かり口座を利用する方法
弁護士にあずかってもらう方法は比較的手軽ではあります。すでに取引のある弁護士や、日本国内で紹介の当てがある場合等は、非常にセキュアな方法であると考えられます。
3. 仲介業者の預かり口座を利用する方法
そもそも、顧客から売買代金を受け取り、それを後日、第三者に支払う行為は「為替取引」に該当する可能性が高く、この場合、銀行業法違反にあたる可能性があります。
4. 知人の口座を利用する方法
さまざまな観点から、まったくお勧めできない方法になります。
- 犯罪収益移転防止法（マネー・ローンダリング規制）の観点
・銀行は、大口送金や不自然な送金経路について取引目的や資金の出所の説明を求めます。
・「友人の口座経由」という時点で、取引の正当性の説明責任が発生します。
・その説明が不十分な場合や、資料不足があると、送金停止や口座凍結のリスクがあります。 - 脱税・租税回避の疑いの観点
・資金の流れが不透明になると、贈与税や所得税の対象と誤解されるリスクがあります。
・特に「友人→売主」の振込だと、売買契約の当事者と送金者が一致しないため、税務署や銀行から「贈与」や「名義貸し」を疑われやすいです。 - 民事上の紛争リスク
・友人の口座を使うと、送金遅延や不足、為替差損の責任の所在が不明確になります。
・仮に送金が不達だった場合、友人に返金請求できるかどうかが法的争点になる可能性があります（持ち逃げリスク）。
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