よくあるご質問

管理費用や修繕費用、リフォーム代等、SBISTスキームで購入した不動産に関する使途であれば可能です。ただし、お支払先を審査した結果、お支払いをお断りする場合もありますのであらかじめご了承ください。

払い戻しは可能です。利益に対する源泉所得税（原則20.42％、租税条約の適用がある場合は一般に10％又は15％）を差し引いた残金を払い戻しいたします。

指図権者に会計士を入れることも可能です。

中国内地居住者にも適用されます。ただし中国内地・香港外に資産をお持ちの方に限ります。中国内地・香港の法律上、不動産購入のために資産を域外に持ち出すことに制限があるためです。

現地で実業している法人であれば、日本人がオーナーである法人も適用対象になります。ただし、ペーパーカンパニーや租税軽減を目的として設立した会社の場合は、BEPS防止措置実施条約に基づき軽減税率の適用対象外となります。

海外投資家が日本と租税条約を締結している国の居住者である場合、特定受益証券発行信託(SBIST)を通じて投資を行っても、その投資を理由に日本に恒久的施設（PE）があると日本税務当局に判断されることはないと考えられます。

恒久的施設は、日本の税法(法人税法第2条(12-19))において、適用される租税条約で規定されているのと同じ方法で定義されており、これらの租税条約は通常、独立代理人条項(例えば、日本・香港租税条約第5条(6))を規定しているため、単に独立代理人が存在するだけではPEの認定には至らないという結論に至るためです。

受託者は、法的独立性、経済的独立性、通常の事業過程において業務を行っているという事実により、適用される条約の規定する独立代理人に該当します。

したがって、海外投資家は、日本と租税条約を締結している国から弊社のSBISTスキームを通じて安心して投資を行うことを検討することができます。

主要目的テスト(PPT)は、OECDの2015年BEPS行動6最終報告書で公表された基準であり、日本ではまだ広く適用されているものではありません。現時点では、日本の税務当局がPPTの適用を理由に条約上の恩典を特に否定したという前例は公表されていません。

ただし、日本はOECD加盟国であり、原則としてOECDモデル租税条約の注釈を尊重しています。この注釈では、条約の「目的および趣旨」に従って利益の付与が行われるのであれば、条約上の利益を否定すべきではないと実質的に述べています。これは一般的に、投資家が自国で事業活動を行う企業である場合、条約上の利益が提供される可能性が高いことを意味しています。

特定受益証券発行信託(SBIST)として適格と認められた場合(法人税法第2条第29項第3号に規定)、日本の不動産所得およびキャピタルゲインは配当所得に組み替えることができます。信託がSBISTとして適格と認められるためには、以下のすべての要件を満たす必要があります。

1. 受託者は管轄税務署の承認を得ていること
2. 受益者との信託契約には、受託者が保有する未分配利益の割合が信託元本の2.5%以下であることを規定する条項が含まれていること
3. 信託の利益分配は、上記b.の要件に従って毎年行われること
4. 計算期間の長さが1年以下であること
5. 過去において一度も「受益者のいない信託」として認定されたことがない信託であること

当社はこれらの要件をすべて満たしており、SBISTとして認定されています。

会計上の処理のみで問題ありません。

一般的に、日本の銀行や信託会社は、歴史的にクロスボーダー商品の取り扱いが得意ではありませんでした。その理由の一つとして、国内で多くの事業を抱えていたため、海外で事業を拡大する必要がなかったことが挙げられます。

日本の三大銀行には、現地のリテール信託業務に重点的に取り組む海外子会社は存在しません。ただし、ルクセンブルクの子会社は例外で、通常、日本の個人投資家のみを対象とした投資ファンドのプラットフォームを提供しています。