SBISTとは

Specified Beneficial Interest Securities-Issuing Trust（SBIST：特定受益証券発行信託）は、日本の不動産を購入する個人・法人の海外投資家に、日本と外国との間で交わされている租税条約に基づいて節税効果を付与する不動産投資スキームです。

現在、海外投資家が日本の不動産へ投資する際に最もよく利用されているのはGK-TKスキームや直接投資です。しかし、GK-TKスキームの組成にはまず法人設立が必要で、利益分配時に源泉税が20.42%課税されるほか、あらゆる専門家コストも生じます。直接投資の場合は税率が40%と、GK-TKスキームに比べても非常に高額です。

一方、SBISTスキームでは法人設立を行わないため、日本の法人税がかかりません。また、GK-TKに比べてスキーム組成の手続自体が簡易になります。さらに「利益のほぼすべてを毎年海外に持ち出す」「租税条約に基づく届出書の提出」等、その他の源泉税の軽減措置に向けた適用諸条件をすべて満たすことができれば、投資家の居住国と結んでいる租税条約に基づいて利益分配時の税率を15％もしくは10%まで抑えることができます。

さまざまな不動産投資スキームに対する課税

直接投資

40

%

GK-TK

20.42

%

SBIST

10

%

–

15

%

一つ事例をあげますと、投資額は約1億1000万円、数か月後の売却によってが得た収益は1300万円となりました。この収益に対し、日本の個人投資家の場合は所得税として約520万円が課税されるところ、海外個人投資家である場合には、SBISTスキームを利用することで源泉税が約130万円にまで圧縮され、より多くの利益を得ることができました。

このように、SBISTは個人・法人どちらの海外投資家にとっても税制上大幅な優遇を受けられる魅力的なスキームです。

SBISTスキームご利用の流れ

現在、弊社のSBISTスキームをご利用中のお客様は主に、中国内地、香港、マカオ、台湾及びシンガポールに居住する海外投資家の方々です。もちろん、上記国・地域以外にお住まいの場合でも、日本との国交を有し租税条約の締結がある国であれば当スキームを提供しております。

SBISTスキームでは、弊社にご相談いただいてからお客様が実際に利益配当を受け取るまで全部で以下が存在します。ここでは、それぞれのフェーズで必要となる手続、投資家の皆様にご協力をお願いする事項について、順を追って詳しくご説明します。

1

契約締結前チェック

弊社担当者が、SBISTスキームへの投資を検討している投資家と面談し、投資家の懸念事項に対応し、投資前に十分な準備を行います。 また、マネー・ローンダリング等防止のための各種チェックも実施いたします。詳細はこちら

2

金銭信託基本契約の締結

フェーズ１の各種チェックを終え、SBISTスキームをご理解いただいたうえで、必要な契約及び合意書に電子署名をしていきます。詳細はこちら

3

信託金銭の受託

信託契約の締結後、投資家専用の信託口座を開設し、同口座にご入金をいただきます。詳細はこちら

4

投資不動産購入

投資家は、投資する不動産を指定し、弊社が購入の手続きを進めます。詳細はこちら

5

公租公課の支払い

利益に対する税金などの支払いが必要となります。税率は投資家の居住国によって異なります。詳細はこちら

6

利益分配

租税条約届出書を提出後、投資家は、投資から利益を受け取る資格を得て、年度末には利益の少なくとも97.5%を日本国外に移転（投資家への還元）しなければなりません。詳細はこちら

7

SBISTスキームへの再投資

利益分配後、投資家は弊社担当者とSBISTの新規プロジェクトについて再投資するか、契約を終結させるか話し合うことができます。詳細はこちら

SBIST — Phase 1

契約締結前チェック
Important information

投資にあたっての主なリスク
以下には、SBIST投資にあたっての主なリスクを記載しています。但し、これらは全てのリスクを網羅したものではなく、記載した以外のリスクも存在します。これらのリスクが顕在化した場合、SBIST投資家は、SBIST受益権の価格の下落、SBIST受益権より得られる収益の低下、SBIST受益権より得られる利益が当初金銭信託した金額（元本）を下回るといった損失を被る可能性があります。

  1. 投資対象不動産に関するリスク
    • SBISTは、値動きのある日本国内の不動産を投資対象としているため、不動産市場の変動により価額が下落し、投資元本を割り込むことがあります。
    • SBISTの収益は　投資対象不動産の収益に依拠しているため、投資対象不動産の賃料水準や空室率などにより変動します。SBISTの費用は　投資対象不動産の費用に依拠しているため、投資対象不動産の修繕費用や災害等による毀損などにより変動します。
  2. SBIST受益権に関するリスク
    • SBIST受益権は、受託者の事前の承諾なしには譲渡することができません。また、SBIST受益権は証券取引所に上場されていないため、SBIST受益権を売却しようとしても、希望する時期に希望する方法で売却できない可能性があります。
    • SBIST受益権について、信託配当及び元本償還の有無、金額及びその支払いは保証されていません。


お客様が負担する手数料、報酬その他の費用
SBIST投資に当たっては、お客さまに以下の手数料等をご負担いただきます。

  • 信託契約締結時手数料：当初金銭信託の金額の0.2％
  • 投資対象不動産購入時手数料：投資対象不動産購入価格の0.1%
  • 運用管理手数料（年）：当初金銭信託の金額の0.1％　
  • 投資不動産売却時手数料：投資対象不動産売却価格の0.1%


※ 上記の他にも、個別の投資状況に応じてご負担いただく費用があります。